Mutuo
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Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.
Si tratta di un contratto reale e può essere sia a titolo gratuito che a titolo oneroso (detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la consegna al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è accolta nel nostro ordinamento giuridico dall'art. 1813 del Codice Civile. La fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente quella del mutuo gratuito, da non confondersi con i mutui finanziari, che possono validamente concludersi con il mero consenso.
Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all'acquisto di un bene immobile per compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione).
Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a 18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore all'80% secondo la legislazione vigente).
In applicazione della precedente normativa sul credito fondiario, mutuo fondiario poteva venir concesso soltanto da alcuni (pochi) istituti di credito espressamente autorizzati, che svolgevano tale attività in via principale o disponevano al loro interno di una apposita Sezione Autonoma di Credito Fondiario (SACF); in seguito, anche in considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul mercato specifico, tale forma tecnica è stata consentita a tutti gli intermediari finanziari.
In ogni caso, il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con scarsissimo margine di negoziabilità da parte del mutuatario in ordine alle condizioni economiche ed alle altre condizioni contrattuali. È vero per contro che lo snellimento delle procedure ha consentito la presentazione di una gamma di prodotti di buona articolazione.
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[modifica] Mutuo bancario
Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito erogato da un istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro la prestazione di una garanzia. Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario nell'acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti per finalizzazione dell'erogazione:
- mutuo edilizio, concesso per finanziare la costruzione di un immobile
- mutuo per ristrutturazione, concesso per finanziare importanti opere di riordino di beni immobiliari
- mutuo per liquidità, concesso per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro.
Esistono forme di finanziamento agevolato, non necessariamente riferite ad un rapporto di mutuo in senso giuridico, per le quali lo stato o gli enti locali possono prevedere l'applicazione di condizioni favorevoli per consentire l'accesso alla proprietà immobiliare dei nuclei familiari svantaggiati. Queste opportunità sono in genere riferite all'acquisto della prima casa d'abitazione. Le condizioni più frequentemente attinte da queste operazioni riguardano i tassi, la percentuale erogabile sul valore di perizia dell'immobile, la deducibilità degli interessi passivi, i requisiti di reddito richiesti. Talvolta alcuni enti pubblici possono direttamente operare questi finanziamenti (in Italia era ad esempio il caso della Cassa Depositi e Prestiti). Queste forme di finanziamento sono nel parlare comune non di rado confuse nel termine "mutuo", sebbene da un punto di vista giuridico questa denominazione non sia sempre corretta.
[modifica] Procedure più consuete di erogazione di mutuo immobiliare
Il contratto di mutuo, fra tutti i contratti tipici, sviluppa una delle più articolate e complesse fasi preparatorie (precontrattuali). Stante una certa libertà consentita alle parti, la sequenza delle azioni che conducono all'erogazione potrebbe variare anche di molto da caso a caso, ma la scaletta più frequentemente riscontrabile si può così riassumere:
- Apertura dell'istruttoria:
- l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello finalistico (scopi della richiesta del mutuo - es. acquisto di casa); accessoriamente si produce tutta la documentazione accessoria eventualmente opportuna (compromesso, atto di provenienza del bene da acquistare, documentazione catastale, etc.)
- Perizia ed altri accertamenti:
- il bene presentato a garanzia del credito deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, il quale deve individuarlo con precisione, descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore (v.oltre); a seconda dei casi possono svolgersi altri accertamenti in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto.
- Chiusura dell'istruttoria:
- l'istruttoria, a seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta, si chiude ovviamente con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione; in quest'ultimo caso, si registra che la comunicazione al mutuatario di non accoglimento della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno una chiusura formale.
- Atto di mutuo:
- con l'atto di mutuo (che per i casi di compravendita è in genere erogato contemporaneamente all'atto di compravendita) il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario (in realtà al datore di ipoteca, cioè a colui che presta la garanzia) e vengono eseguite le formalità relative alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca). In precedenza si avevano per prassi due atti di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto condizionato" sanciva con una certa approssimazione le condizioni contrattuali che sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto "atto definitivo", perfezionava l'operazione con una virtuale (ma formalmente valida) posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui l'operazione di mutuo si legava.
[modifica] Modalità di rimborso
Il rimborso della somma mutuata avviene, generalmente, secondo un piano di ammortamento concordato con il mutuatario. Tale piano può prevedere sia il rimborso del prestito a rate posticipate decrescenti, comprensive di quote di capitale costanti e quote di interessi decrescenti pagate sul residuo del debito, sia il rimborso a rate posticipate costanti, comprensive di quote di capitale crescenti e di quote di interesse decrescenti.
La scadenza delle rate è convenuta fra le parti, anche se spesso si tratta di semplice adesione a condizioni generali non negoziabili dell'istituto di credito, quindi può essere mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale o annuale, ma anche intervalli diversi possono essere liberamente convenuti.
La scadenza delle rate non necessariamente coincide con le scadenze di capitalizzazione, alle quali (specialmente per i tassi indicizzati) si ricalcola l'ammontare del debito e si aggiorna conseguentemente il piano d'ammortamento.
[modifica] Determinazione dell'interesse dovuto
Il tasso d'interesse applicato è determinato in funzione di alcuni fattori come il rischio soggettivo connesso alle caratteristiche economiche del mutuatario, ma in genere fa più diretto riferimento a politiche economiche generali dell'istituto mutuante ed in ogni caso dipende dal costo di provvista, cioè al costo al quale il mutuante acquista il denaro da impiegare nell'operazione.
I mutui e piani di ammortamento si distinguono in prestiti a tasso fisso e a tasso variabile. Con i mutui a tasso fisso, il cliente corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo, mentre a tasso variabile pagherà in base all'andamento mensile dei tassi di interesse.
Con il tasso fisso, il cliente guadagna nello scenario opposto, se l'interesse dei prestiti sale al di sopra di quello (invariato nel tempo) del proprio mutuo.
Con il tasso variabile sorge il rischio di arrivare ad una rata sensibilmente più alta di quella iniziale se i tassi salgono, e di compromettere la capacità di rimborso del cliente. A parziale attenuazione di tale rischio di insolvenza, esistono forme particolari di mutuo a tasso variabile:
- mutuo con "interest cap" ossia un tasso variabile con una soglia massima che comunque non può essere superata, per cui è nota da subito la massima rata che il cliente può trovarsi a pagare;
- mutuo a rata fissa e durata variabile. Se il tasso d'interesse aumenta, il tempo di ripagamento sarà più brevi. In caso di aumento della quota interessi, l'orizzonte temporale del mutuo cresce di conseguenza;
- mutui a tasso misto rinegoziabile dopo un certo numero di anni.
Il tasso di interesse è generalmente calcolato come somma di un indice di riferimento, dello spread o percentuale di guadagno della banca e di un eventuale maggiorazione-premio di rischio, legato alla singola persona fisica o giuridica che richiede il prestito. Quindi, è l'Eures o Euribor più lo 0.5-1% di spread per l'istituto di credito.
Il cliente sceglie ammontare del capitale, durata del mutuo e tasso fisso o variabile, e il mutuatario calcola di conseguenza l'interesse da applicare. Spesso, non si considera il rischio specifico d'investimento: se le garanzie offerte dal cliente non sono sufficienti o sono al di sotto della media per prestiti di analoga durata e importo, è semplicemente negato l'accesso al credito.
Il tasso, principale ma davvero non unica condizione economica del contratto, non è in genere oggetto di negoziato, ed è quindi tipicamente determinato dal mutuante; al mutuatario resta la scelta, ove possibile, fra le varie offerte del mercato, ma le differenze, spesso calcolabili in pochi decimali di tasso annuo nominale, potrebbero essere di ardua comparazione quando versate al tasso annuo effettivo globale; da molte parti si è sostenuto che l'attuale regolamentazione della materia non evita una marcata difficoltà di approccio da parte dell'ordinario consumatore.
[modifica] Delle garanzie
Gli istituti di credito domandano, come detto, la formalizzazione di una valida garanzia a quanti richiedono un mutuo.
La garanzia comporta solitamente l'iscrizione di una ipoteca (al grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si fanno da garanti per suo conto tramite una fideiussione.
L'ipoteca è opponibile ai terzi dalla data in cui il notaio la iscrive presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e può avere una durata massima di vent'anni dalla data di iscrizione. Con l'estinzione del debito, il mutuatario (o comunque il proprietario del bene ipotecato) ha titolo per richiedere la cancellazione dell'ipoteca; ordinariamente il mutuante fornisce un semplificante documento certificante il suo "assenso a cancellazione". Va detto che, venuta meno la causa dell'ipoteca (perché il debito sia nel frattempo stato onorato), la cancellazione non è fattualmente di grande utilità: l'ipoteca deprivata di funzione di garanzia (ipoteca perenta) non produce effetti di sorta, salvo nel caso che se ne debba iscrivere un'altra.
Nel caso che nel corso del rapporto le garanzie vengano meno (ad esempio per perimento dell'immobile) o ne diminuisca il valore, l'istituto di credito ha in genere facoltà di richiedere un reintegro delle garanzie, nella forma di nuovi beni da ipotecare, fideiussioni, o restituzioni parziali di debito (una revoca parziale del prestito), a seconda di quanto previsto nel contratto principale di mutuo, che può - ove convenuto - prevedere anche l'applicazione della clausola risolutiva espressa e la rescissione del contratto di mutuo.
[modifica] La dazione di ipoteca
L'ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile di proprietà di uno dei soggetti coinvolti nell'operazione immobiliare, e perciò verrà iscritta contro:
- il mutuatario, se il bene era già suo e se continuerà ad esserlo (ad esempio per i mutui di ristrutturazione o per liquidità).
- il fideiussore, se il suo intervento esterno (e se il mutuante vi conviene) comporta che egli presti garanzia con propri beni personali
- l'alienante, se il bene è in compravendita, perché se l'erogazione del mutuo condiziona il perfezionamento della compravendita (in modo che la proprietà del bene non possa essere trasferita se non con l'ausilio del mutuante), nel momento in cui si deve iscrivere l'ipoteca il bene è ancora di proprietà dell'alienante, il quale dovrà per questo costituirsi "terzo datore di ipoteca", cioè dare un assenso (condizionato ai fini del perfezionamento della compravendita) all'iscrizione della stessa.
Una forma alternativa di garanzia, sempre però collegata ad un vincolo ipotecario, è costituita dalla cambiale ipotecaria.
[modifica] Negative equity
Il termine "negative equity" è in riferimento alla svalutazione del mercato immobiliare, talora associata ad una svalutazione della moneta in generale. In entrambi i casi, il capitale e gli interessi da rimborsare restano invariati, non essendo indicizzati all'inflazione e al potere di acquisto reale della moneta. Può accadere, allora, che il valore del bene ipotecato, che viene nuovamente stimato a prezzi correnti di mercato, sia in quel momento inferiore al capitale prestato che dovrebbe garantire. Di questo rischio il perito estimatore che redige la perizia in base alla quale la banca eroga il mutuo, tiene direttamente debito conto nella sua valutazione, oppure l'istituto di credito applica dei correttivi di valore che tengano conto dei rischi connessi. Per questa ragione, l'immobile è solitamente valutato nella ipotetica condizione di occupazione (locazione) e in stato di manutenzione tale da richiedere ristrutturazione, quale che ne sia lo stato effettivo reale.
Diversamente dal pegno e da altre forme di erogazione del credito, le condizioni contrattuali di un mutuo non vengono modificate con la stessa facilità. Se la garanzia perde valore, perciò, la banca non può chiedere di reintegrarla con l'ipoteca su altri beni se questo obbligo a carico del mutuatario non era stato previsto nel contratto principale.
[modifica] Inadempimento del mutuatario
A seconda delle condizioni contenute nel contratto di mutuo, nel caso di mancato o ritardato pagamento di un dato numero di rate, la banca è autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell'intero debito residuo (con relativi interessi), da effettuarsi entro un termine stabilito in atto; in caso di inadempienza, ha in genere titolo ad agire per la riscossione del debito, procedendo al pignoramento ed alla vendita all'incanto del bene eventualmente ipotecato.
Se l'asta è al maggior offerente, il ricavato dalla vendita serve a rimborsare la lista di creditori chirografari e non. L'eventuale somma residuale eccedente i debiti (con interessi) viene restituita al debitore.
Le rate precedentemente pagate vengono trattenute dalla banca e vanno ad integrare il ricavato dell'asta per ricostituire il capitale prestato.
[modifica] L'anticipata estinzione
Anche se potrebbe apparire in un certo senso illogico, ed anche se la materia è discussa, la richiesta di estinzione anticipata del mutuo da parte del mutuatario è considerata inadempimento, poiché dalla cessazione del rapporto dipende un mancato titolo del mutuante a richiedere interessi per la residua parte di tempo di durata del mutuo originariamente prevista: per comprendere meglio questo meccanismo, potrebbe essere utile un esempio. Se, si ponga, in un mutuo originariamente previsto per una durata di 10 anni, il mutuatario richiede di saldare il suo debito dopo (diciamo) 7 anni, egli dovrà corrispondere al mutuante l'intero capitale residuo e gli interessi già venuti a maturazione; il contratto, però, stabiliva che il mutuante dovesse continuare a percepire interessi sul denaro prestato per altri tre anni.
Il mutuatario perciò (nell'ottica del contratto) non consente al mutuante di percepire gli interessi sul previsto impiego del capitale per gli anni restanti; in questo consisterebbe l'inadempimento, poiché egli si era obbligato a pagare il prestito ottenuto con un prezzo (interessi) stabilito in base alla durata del rapporto e per questo numericamente assommante ad un dato importo.
L'argomento, spinoso quanto pochi in materia, è in pratica interpretato come azione che danneggia il mutuante in termini di lucro cessante; è fonte di dibattuta dialettica l'obiezione che il mutuante, tipicamente una banca, nel momento in cui delibera la concessione del mutuo, a sua volta si garantisce la provvista di denaro necessaria per l'operazione calcolandola con riferimento alla durata prevista e dunque prevedendo costi ed accantonamenti (oltre che suoi propri ammortamenti) in funzione di tale operazione, come dimostrerebbe la dettagliata previsione di un piano di ammortamento.
A tale obiezione si ribatte che, soprattutto nel caso decisamente prevalente che la concessione di mutui sia oggetto proprio dell'attività d'impresa del mutuante, l'anticipata estinzione debba considerarsi a tutto titolo elemento del rischio di impresa, e dunque materia che non dovrebbe poter riguardare (e riverberarsi su) un mutuatario che intenda per etica (per certi aspetti socialmente considerati lodevoli) o per vantaggio risolvere al più presto una situazione debitoria; che di questo rischio d'impresa il mutuante sia ben al corrente sin dal principio, tanto da non potersi conferire all'estinzione anticipata carattere di eccezionalità, ma che anzi questa sia considerata uno dei possibili esiti del rapporto, sarebbe dimostrato dalla ordinaria presenza di apposite previsioni contrattuali sullo sconto.
A bilanciamento di tale imprevista variazione, in guisa di penale, il mutuatario è infatti tenuto a corrispondere al mutuante un importo detto "sconto", già previsto nel contratto di mutuo ed in genere riferito ad una percentuale (in media dallo zero al 4%) sull'ammontare degli interessi previsti per il periodo compreso fra l'anticipata estinzione e l'originariamente prevista scadenza del mutuo. In genere i mutui a tasso variabile prevedono una commissione molto più bassa di quelli a tasso fisso. La causa di questa differenza è legata al tipo di provvista che deve fare la banca.
[modifica] Risoluzione del contratto
Se il mutuatario difficilmente ottiene una modifica delle condizioni contrattuali e prima del 2007 doveva corrispondere una penale per l'estinzione anticipata, il mutuante ha facoltà di rescindere unilateralmente il contratto in qualunque momento, se chi riceve il finanziamento viene meno ad una delle obbligazioni previste nella clausola risolutiva o in altre parti del contratto.
La Finanziaria del 2007 ha abolito le penali per estinzione anticipata del mutuo.
La clausola risolutiva espressa limita tale facoltà per specifiche obbligazioni, e non è applicabile per circostanze generiche.
La specificità non significa soggettività della circostanza, ovvero che l'inosservanza dell'obbligazione debba dipendere esclusivamente da un comportamento non corretto del mutuatario, e sia dunque per lui prevedibile. Un motivo di risoluzione, ad esempio, può essere un mancato reintegro delle garanzie, in cui il mutuatario non soddisfa le richieste della banca.
La rescissione comporta la restituzione in tempi rapidi dell'intero debito, con gli interessi previsti ed un eventuale penale.
[modifica] Mutui per la casa
La maggior parte dei mutui è concessa con vincolo di destinazione, ovvero deve essere espressamente specificato per quali scopi verrà utilizzato il denaro preso a prestito, cosa si acquisterà con esso.
I mutui per l'acquisto della prima o seconda casa costituiscono la maggior parte dei mutui concessi dalle banche. L'ammontare del capitale erogato non può superare un importo il cui rimborso annuale sia in genere il 30% del reddito del nucleo familiare (salario e altre entrate) del richiedente; in pratica, se la famiglia del mutuatario ha un reddito annuo di 100, non può prendere mutui che gli costino più di 30 all'anno per i rimborsi (somma dei pagamenti nell'anno), e dunque l'importo del capitale massimo erogabile si calcola a partire dall'importo della rata di rimborso.
Inoltre, l'importo massimo erogabile è condizionato al valore del bene prestato in garanzia: da qualche anno, una certa deregulation del mercato consente di registrare offerte di mutui che arrivano a coprire il 100% del valore di perizia dell'immobile, determinato da un esperto di estimo incaricato dalla banca. La perizia eseguita a questi fini, pur se formalmente tesa a individuare "il più probabile valore venale in comune commercio" del bene, deve tener conto dell'aspetto prospettico della sua eventuale utilità, poiché in ragione della cospicua durata del mutuo e della possibile modificazione nel tempo degli equilibri fra i molti parametri da prendere in esame, essa deve ponderatamente restituire un valore di garanzia sostanziale in favore dell'ente erogante, tale che nell'ipotetica necessità di esitazione all'incanto del bene, che potrebbe accadere in un imprecisato momento del rapporto, si disponga di un valore stabilmente tenutosi realistico. Ciò determina in genere una differenza fra l'importo di perizia ed il valore commerciale effettivo del bene, detraendosi da questo valori che rendano ragione dei rischi di deperimento tecnico-fisico e delle eventuali modificazioni del mercato di riferimento.
Il mutuante in genere appone dei correttivi di sicurezza ai valori di perizia, in modo da ulteriormente affinare il rapporto fra rischio (capitale erogato) e garanzia (beni ipotecati); questi dipendono da molti parametri e sono calcolati anche con algoritmi statistici.
La concessione del mutuo è in genere subordinata alla disponibilità di un reddito stabile ed attendibile, ad esempio un contratto di lavoro a tempo indeterminato (stipulato da almeno 4 anni) o di altri redditi stabili (per il lavoro autonomo, si fa luogo a ragionata analisi degli ultimi fatturati).
Stanti alcune condizioni personali soggettive tipiche della categoria, si registra invece una sempre maggior difficoltà di ottenimento di mutui da parte dei lavoratori pensionati; questa tendenza, che riguarda un numero crescente di istituti e rischia di elevarsi a regola, viene talvolta giustificata con freddi e sgradevolissimi argomenti - asseritamente desunti dalla statistica - sull'aspettativa di vita. Si sostiene - quando non smentito - che ovviamente sia più facile che un mutuatario pensionato possa morire in corso di contratto, originando problematiche successorie nella quali la banca non troverebbe economicamente vantaggioso ingerirsi. Da altri si ribatte invece che tale tendenza manifesterebbe una previsione di abbattimento del potere d'acquisto dei pensionati, con effetti sulla puntualità o sul completamento dei rimborsi e possibili implicazioni legate a possibili condizioni di difficoltà degli anziani (ad esempio, per necessità sanitarie). In ogni caso, questo limite è visto dalla maggioranza degli osservatori come fortemente penalizzante e discriminatorio nei confronti dei pensionati.
Esistono mutui a rata fissa con interess cup, ovvero a tasso variabile entro un massimo interesse che è intorno al 4%. in altri Paesi d'Europa sono diffusi mutui misti, a tasso variabile i primi 5-10 anni, in cui è più attendibile una previsione sui tassi; rinegoziabili a tasso fisso prestabilito oppure a tasso variabile per il periodo successivo.
I tassi di riferimento a livello europeo nell'erogazione dei mutui sono l'Eurirs o Irs (Interest rate swap) per i mutui a tasso fisso e l'Euribor per quelli a tasso variabile, per il valore calcolato il giorno della firma del contratto.
L'allineamento dei tassi di riferimento alla media europea, la standardizzazione dei metodi di calcolo di rate e interessi, e delle clausole relative ai mutui bancari, da alcune organizzazioni di tutela dei consumatori e da alcuni movimenti politici sono stati ritenuti prova dell'esistenza di un supposto cartello bancario e di un'assenza di concorrenza nel settore, piuttosto che di un mercato efficiente con una totale simmetria informativa e condivisione delle informazioni rilevanti.
L'interesse applicato ai mutui per la casa è in genere superiore al rendimento di un investimento come quello in titoli di Stato; la comparazione è consentita dalla analoga caratteristica del rischio basso o nullo, essendo l'ipoteca su bene immobile e durevole (spesso lo stesso bene nel quale il mutuatario direttamente va ad abitare) una tutela del creditore congrua per quantità e valore.
I mutui a tasso variabile consistono nell'erogazione di un prestito ad un interesse prefissato che varia nel tempo e viene ricalcolato rispetto ad un indice di riferimento (esempio Euribor) più un certo guadagno percentuale (mark-up per l'istituto di credito, il tasso può variare di alcuni multipli e il contratti tipicamente non prevedono un interesse massimo applicabile.
[modifica] Mutuo nei Paesi Islamici
Il Corano e la tradizione orale vietano categoricamente il prestito a interesse, qualunque sia l'interesse applicato e lo scopo del prestito, affermando che non c'è distinzione fra prestito a interesse e usura.
Il guadagno è legittimo se associato ad un rischio, che deve essere un rischio d'impresa. Esiste anche un rischio finanziario, ma la tradizione porta a un'interpretazione condivisa che legittima un profitto sul denaro soltanto a fronte di un rischio d'impresa e di un investimento produttivo (in beni e servizi).
Il diritto islamico vieta sia l'applicazione di interessi passivi che di interessi attivi. Per cui i musulmani non percepiscono alcun guadagno dai risparmi depositati in banca su un conto corrente.
Ciò è un incentivo alla circolazione della moneta in quanto soltanto con un investimento produttivo, esistono forme giuridiche che consentono al proprietario del denaro di ottenere un profitto.
La colpa riguarda con analoga gravità non solo chi presta il denaro, ma anche il fedele che adempie al pagamento di un interesse. Ciò vale anche avendo contratto degli obblighi legali in Paesi di diritto non islamico.
Vari sforzi reinterpretativi hanno tentato di rendere meno categorico questo divieto, senza arrivare ad un nuovo orientamento dottrinario.
Perciò, il diritto islamico impone mutui a tasso zero dei quali usufruiscono i musulmani, che ne fanno richiesta anche in Europa. In alcuni Paesi islamici non sono le banche locali a essere impegnate in questa attività; il denaro prestato è quello della zaqat, l'elemosina obbligatoria per tutti i cittadini e imprese di diritto islamico.
[modifica] Immobile a rate
Per i musulmani è illecito pagare o ricevere interessi di qualunque ammontare. Essendo i mutui di fatto vietati dal Corano, è stato studiato l'acquisto di casa a rate.
Saltando l'intermediazione bancaria, l'inquilino paga un affitto mensile maggiore dei prezzi concordati per area territoriale, con riscatto finale della casa.
Una forma simile di finanziamento ha lo scopo di favorire una relazione diretta fra acquirenti e venditori, di eliminare l'intermediazione bancaria e consentire all'acquirente il risparmio sugli interessi.
L'acquirente versa un acconto sul valore dell'immobile e il capitale restante a rate. L'acconto comporta un parziale trasferimento dei diritti e obblighi di proprietà dal venditore all'acquirente. Subito dopo il pagamento dell'acconto, l'acquirente ha la possibilità di prendere possesso dell'immobile e darlo in locazione o sublocazione.
L'acquirente diventa proprietario a tutti gli effetti di legge subito dopo il saldo dell'ultima rata pattuita, e solo allora può vendere l'immobile. Nel tempo intermedio, l'immobile è in uno stato giuridico di multiproprietà fra acquirente e precedente proprietario, che possono cedere l'immobile solo di comune accordo.
Con il pagamento delle rate, l'acquirente ottiene quote crescenti della multiproprietà fino al 100% e a divenire unico proprietario. La ripartizione degli oneri per spese straordinarie e imposte a carico della proprietà, è ripartita in proporzione alle quote di acquirente e venditore. La legge disciplina il trasferimento dei diritti di proprietà nell'ottica di un'acquisizione progressiva di diritti e tutela da parte del compratore, via via che la sua quota si avvicina al 100%.
Nel caso in cui non rientri fino alla fine nei pagamenti, il proprietario è tenuto a rimborsare la quota eccedente l'affitto contrattuale. L'inquilino riscatterà la casa al prezzo pattuito anche un decennio prima al momento del contratto. Può comunque vendere la casa ad un prezzo pari al valore di mercato dell'immobile diminuito della somma del prezzo pattuito nel contratto, che resta ancora da pagare, e che sarà saldata dall'acquirente dell'immobile. Ciò ha un effetto stabilizzante sui prezzi del mercato immobiliare.
Anche in Italia i contorni della questione devono ancora essere definiti giuridicamente.
In Italia, al momento della firma del rogito notarile, il venditore incassa sempre l'ammontare dell'intero importo ( a mezzo di assegno, bonifico). L'acquirente può pagare con mezzi propri e/o tramite un mutuo, e l'aspetto finanziario è trasparente all'acquirente.
[modifica] Altre alternative al mutuo
- Prestito vitalizio: Un provvedimento recente del governo autorizza banche e società di intermediazione (autorizzate dal D. Lg.vo n. 58/1998, recante Testo Unico sulla Finanza) ad erogare prestiti fino al 50% del valore dell'immobile a persone fisiche sopra i 65 anni senza obbligo di pagamento né di capitale né degli interessi. L'onere del saldo è lasciato agli eredi, che dovranno effettuarlo in unica soluzione pena la perdita dell'immobile giacché il prestito è assistito da ipoteca di primo grado su un immobile ad uso di abitazione.
[modifica] Trattamento fiscale in Italia
Gli interessi passivi di un mutuo, destinato all'acquisto della prima casa, in Italia sono detraibili dall'imposta sui redditi delle persone fisiche. La misura della detrazione è del 19% su un limite massimo di 4.000 euro da ripartire tra gli intestatari del mutuo. La detrazione spetta al pieno proprietario o al nudo proprietario, mai all'usufruttuario.
[modifica] Bibliografia
De Luca, Cogliandro, D'Auria, Ronza, Dei singoli contratti, Giuffrè, Milano, 2002
[modifica] Voci correlate
- Pecunia traiecticia
- Piano di ammortamento
- Prestito (finanza)
- Debito
- Tasso di interesse
- Mutuo sociale
[modifica] Altri progetti
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