Maß der baulichen Nutzung

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Das zulässige Maß der baulichen Nutzung ist in der Bundesrepublik Deutschland Bestandteil des öffentlichen Baurechts und stellt ein wichtiges städtebauliches Steuerungsinstrument des BauGBs (Baugesetzbuch) im Rahmen der Bebauungsplanung dar. Anwendung und Richtwerte finden sich ab §§16ff der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Daneben werden Baumaße in der B-Planung auch mit der Vorgabe von Geschossen und von konkreten maximalen Gebäudemaßen (Erdgeschossfußbodenhöhen, Traufhöhen, Firsthöhen) bestimmt.

Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch drei Zahlenverhältnisse, die GRZ, die GFZ und die BMZ.

Inhaltsverzeichnis 1 Grundflächenzahl (GRZ) 2 Geschossflächenzahl (GFZ) 2.1 GFZ-Praxis im Städtebau 3 Baumassenzahl (BMZ)

[Bearbeiten] Grundflächenzahl (GRZ)

Die bei weitem häufigste Maßvorgabe erfolgt mithilfe der GRZ. Die GRZ ist eine Zahl mit bis zu zwei Dezimalstellen und gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf. Beispiel: GRZ 0,3 = 30% der Grundstückfläche dürfen überbaut werden. Die GRZ bezieht sich im Regelfall auf die Hauptnutzung eines Grundstückes, also beispielsweise ein Wohnhaus. Für Nebenanlagen, wie Zugänge und Zufahren, Schuppen, befestigte Flächen, Stellplätze und Garagen wird im Regelfall ein Zuschlag von 50% zur GRZ gewährt, sofern im B-Plan keine Einschränkung bestimmt wird. Auch unterirdische Bauwerke sind einzuberechnen. Alle baulichen Anlagen werden voll angerechnet; es gibt keinen Bonus beispielsweise für die Art einer Flächenbefestigung.

Während ein Bauherr in der Regel an der größtmöglichen Grundstücksausnutzung interessiert ist, schränken Bebauungspläne die Ausnutzung und Bebauungsmöglichkeit von Grundstücken ein, um die Baudichten im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu begrenzen. Für die begrenzte Überschreitung der zulässigen GRZ kann die zuständige Genehmigungsbehörde nach begründetem Antrag eine Ausnahme zulassen.

[Bearbeiten] Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl (BauNVO, § 20), abgekürzt GFZ gibt an, wie hoch das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der Bebauung auf einem Grundstück zu der Fläche des Grundstückes maximal sein darf.

Zu beachten ist, dass die GFZ nicht aus der Brutto-Grundfläche (BGF) gemäß DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) berechnet werden darf, sondern nur aus den Flächen aller Vollgeschosse gemäß § 20 BauNVO (Außenmaße der Gebäude).

Die GFZ wird im Kombination mit der GRZ vorgegeben. In jüngerer Zeit findet die GFZ in der B-Planung weniger Anwendung.

Beispiel: Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 x 125 m² = 500 m²). Hätte dasselbe Grundstück eine GFZ von 0,5, würde die maximal zulässige Geschossfläche 250 m² betragen (500 m² x 0,5 = 250 m²). Bei einer GFZ von 1,2 dürfte eine maximale Geschossfläche von 600 m² errichtet werden (500 m² x 1,2 = 600 m²).

[Bearbeiten] GFZ-Praxis im Städtebau

Die GFZ veränderte den Städtebau des 20. Jahrhunderts erheblich. Nach den Mietskasernenvierteln der Gründerjahre mit ihrer innerstädtischen Blockbebauung (z.B. Meyers Hof) wurden sehr hohe Geschossflächenzahlen von knapp 3,0 erreicht. Die Charta von Athen versuchte durch die Herabsetzung der GFZ diese Bauweise Mitte der zwanziger Jahre nach dem Prinzip "Licht, Luft und Sonne" zu ändern. Mit der Aufstellung der Baunutzungsverordnung nach dem Krieg sank dieser Wert als Folge der Zeilenbauweise bis auf etwa 0,5 ab und pendelte sich später bei etwa 1,0 ein. Die Nettowohndichte bezieht sich jeweils auf den Ortsbereich, der im Rahmen des Großprojekts neu errichtet wurde.

Ort	Baubeginn	GFZ	Nettowohndichte
Karlsruhe-Waldstadt	1957	0,55	141 E/ha
Mannheim-Vogelstang	1964	0,67	222 E/ha
Frankfurt-Nordweststadt	1963	0,85	330 E/ha
München-Neuperlach	1967	0,96	320 E/ha
Hamburg-Steilshoop	1970	1,12	404 E/ha
Berlin-Gropiusstadt	1962	1,28	340 E/ha
Heidelberg-Emmertsgrund	1969	1,35	424 E/ha

Quelle: Dietmar Reinborn, Städtebau im 19. und 20. Jahrhundert, 1996, S. 240

[Bearbeiten] Baumassenzahl (BMZ)

Die Baumassenzahl (BauNVO, § 21), abgekürzt BMZ, gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Fläche des Baugrundstücks zulässig oder vorhanden sind. Diese Maßvorgabe findet praktisch nur in Gewerbe- und Industriegebieten für große Lager- und Fertigungshallen Anwendung.

Die Verwendung des Begriffes 'Masse' für Volumen ist in der deutschen Bauindustrie üblich - widerspricht aber den SI-Einheiten.

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