שמאות מקרקעין

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית

שמאות מקרקעין הנו מקצוע העוסק במציאת שווים, בדרך כלל שווי שוק, של נכסי דלא ניידי (נדל"ן). הצורך בשומות נובע מאופיו של שוק המקרקעין: הנכסים הנסחרים בו הינם מוצרים הטרוגניים; לא דומה נכס אחד לאחר, ובעיקר נבדלים הם במיקום, שהנו הגורם העיקרי בקביעת השווי. בשל כך לא תיתכן זירת מסחר מרכזית לנדל"ן, כפי שקיימת בורסה לצורך המסחר במניות של חברות מסחריות ובאגרות חוב. העדר מחיר הנקבע בזירת מסחר מצריך ביצוע הערכת שווי. ההערכה מבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, על-פי כללי שמאות מקובלים.

בישראל מוסדר מקצוע שמאות המקרקעין על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ועל ידי לשכת שמאי מקרקעין.

תוכן עניינים

1 שימושים
2 שווי שוק
3 שלוש גישות שומה
4 שמאות באנגליה
- 4.1 חמש שיטות השומה הבריטיות
5 ראו גם
6 לקריאה נוספת
7 קישורים חיצוניים

[עריכה] שימושים

שומות משמשות מטרות רבות. דוגמאות מרכזיות הינן:

חוו"ד חיצונית, המוזמנת על ידי מוסד פיננסי (בדרך-כלל בנק), לפני שהוא מעניק משכנתא או הלוואה אחרת שבה משמש נכס דלא ניידי כבטוחה.

לצורך הערכת השפעת אישורה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) על שווים של מקרקעין, כדי לאפשר לקבוע את חבות היטל ההשבחה, במידה והורחבו זכויות הבניה או חלה השבחה אחרת. או לחלופין, את גובה הפיצויים להם זכאי בעל הנכס במידה והתוכנית הביאה לידי ירידת ערך.

קביעת תשלומי האיזון להם זכאים בעלי המגרשים, במתחם שעבר רהפרצלציה באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה.

לצורך הערכת שווים של מקרקעין הכלולים בדו"חות הכספיים של חברות בע"מ. צורך זה חשוב במיוחד במדינות, כגון ישראל, אשר אימצו את תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS), שכן אלו מעודדים הערכות שווי תקופתיות לנכסים לא-סחירים, כדי להימנע מההטיה הנובעת מרישומם של ערכים היסטוריים במאזן.

[עריכה] שווי שוק

שווי שוק (Market Value) הנו בסיס השומה (Basis of Valuation) החשוב ביותר. אך קיימים גם בסיסי שומה נוספים כגון שווי בשימוש (Value-in-Use), שווי מיוחד (Special Value) ואחרים. אלה מוגדרים בתקן שמאות בינלאומי מס' 2 - "בסיסי שומה שאינם שווי שוק" (IVS 2 - Valuation Bases Other Than Market Value). שווי שוק עצמו מוגדר בתקן שמאות בינלאומי מס' 1 (IVS 1 - Market Value Basis of Valuation) באופן הבא:

"שווי שוק הנו הסכום המוערך שבו ניתן להחליף נכס במועד הקובע לשומה בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון שאינם קשורים, לאחר שיווק מתאים, כאשר שני הצדדים פועלים בצורה מושכלת, זהירה, וללא כפיה."

(ראו קישור בתחתית הדף לאתר ה-IVSC, הוועדה לתקני שמאות בינלאומיים.)

[עריכה] שלוש גישות שומה

לפי השיטה האמריקאית, המקובלת במדינות רבות וגם בישראל, קיימת חלוקה לשלוש גישות שומה עיקריות. אלה הן גישת ההשוואה, גישת היוון ההכנסות, וגישת העלות. על השמאי לקבוע איזה מהגישות ניתננת ליישום בנכס מסוים, ולפי זה להעריך את שוויו.

גישת ההשוואה. זוהי גישת השומה החשובה ביותר, והיא תועדף בכל מקרה בה ניתן לישמה. גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עיסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה. גישת ההשוואה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה עסקית לפי המכפיל בו נסחרות בבורסה חברות דומות.

גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים כגון בנייני משרדים. גישת היוון ההכנסות דומה להערכת שווי חברה לפי תחזית תזרים מזומנים.

גישת העלות מתבססת על סכימה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום. גישה זו כמוה כהערכת שוויה של חברה על-פי הונה העצמי. היא תיושם בנכסים לגביהם לא קיימות עיסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות.

[עריכה] שמאות באנגליה

באנגליה התאוריה והפרקטיקה השמאית מפותחות ביותר (מכונה שם: property valuation ושמאי מקרקעין מכונה land valuer (דהיינו: "שמאי מקרקעין" ומכאן מקור המושג בעברית, ירושת תקופת המנדט) או property valuer (כלומר: "שמאי נדלן"); השוו ל- real estate appraisal באנגלית אמריקאית). בין שאר הסיבות לכך בולטת העובדה שהרבה לפני התקבלותן של תקני דיווח כספי בינלאומיים (IFRS) באנגליה בפרט ובאיחוד האירופי בכלל, כבר תקני החשבונאות המקוריים הבריטיים חייבו שערוך נכסים לא-סחירים במאזן, ולפיכך שמאים בריטיים נדרשו לבצע הערכות שווי תקופתיות לבנייני משרדים ושאר מבנים מסחריים. ישנה גם השפעה לכך שלונדון משמשת כמרכז פיננסי עולמי, בכלל זה בתחום הנדל"ן. רבות מחברות ייעוץ הנדל"ן הגדולות ביותר באירופה כגון:

Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, King Sturge ו- Knight Frank

הן בריטיות. חברות אלה מעניקות ייעוץ, תיווך ושירותי שמאות תחת קורת גג אחת; את השמאויות הן מבצעות לפי תקני השמאות הבריטיים (ראה בהמשך). את המובילות הבריטית מסמלת העובדה שמשרדי ה- IVSC, הוועדה לתקני שמאות בינלאומיים, ממוקמים בלונדון.

הארגון המאגד את כל מקצועות הנדל"ן באנגליה הנו ה- RICS (ראשי תיבות של Royal Institution of Chartered Surveyors). ארגון זה התרחב מעבר לאנגליה ומקיים סניפים ברבות ממדינות אירופה. תקני השמאות אותן הוא מפרסם מאוגדים ב- Red Book - ה"ספר האדום".

[עריכה] חמש שיטות השומה הבריטיות

באנגליה מקובלת הבחנה בין חמש שיטות שומה. אלה הן:

(1) Comparable method (שיטת ההשוואה). משמשת לרוב סוגי הנכסים אשר לגביהם קיים מידע רב על עיסקאות קודמות. זהה לגישת ההשוואה (ראה לעיל תחת "שלוש גישות שומה").

(2) Investment/income method (שיטת ההכנסה). משמשת בנכסים מניבים אשר מיצרים תזרים מזומנים עתידי מדמי שכירות. בשיטה זו משתמשים בנתונים על דמי השכירות החוזיים עד לסוף תקופת החוזה (מכונים passing income), דמי השכירות המקובלים לנכסים דומים בסביבה (מכונים open market rental value) ושיעור התשואה בנכסים דומים (מכונה equivalent yield). למרות שהטכניקה המשמשת כאן היא של היוון הכנסות, שיטה זו נחשבת לשיטת השוואה, שכן ערכי המשתנים העיקריים נלקחים מנתוני השוק. שיטה זו והשיטה הבאה אחריה מבחינות בין מתודות שונות של גישת היוון ההכנסות (ראה לעיל תחת "שלוש גישות שומה").

(3) Accounts/profits method (שיטת הדו"חות הכספיים/היוון הרווחים). שיטה זו משמשת בנכסים מיוחדים, כגון בתי-מלון ובתי-אבות, אשר לגביהם לא קיימים נתוני שכירות. במקום היוון דמי השכירות מהוונים ממוצע תלת-שנתי של הרווח התפעולי, כפי שהוא מופיע בדו"ח הרווח והפסד, לפי שיעור היוון מתאים. בניגוד לשתי השיטות הקודמות, שיטה זו איננה שיטת השוואה, שכן הנתונים הינם ספיציפיים לנכס הנישום; בשל כך גם התוצאה המתקבלת איננה שווי שוק (Market Value) אלא שווי בשימוש (Value-in-Use).

(4) Development/residual method (שיטת היזמות/השווי השיורי).

(5) Contractor's/cost method (שיטת הקבלנים/העלות). משמשת אך ורק עבור נכסים אשר אינם נסחרים בשוק. שתי השיטות האחרונות מבחינות בין מתודות שונות של גישת העלות (ראה לעיל תחת "שלוש גישות שומה").

[עריכה] ראו גם

[עריכה] לקריאה נוספת

אלוני, י. (2000) שמאות מקרקעין בישראל, הוצאת אוריאן
כהן, א. ו-ברי, מ. (1985) שמאות מקרקעין וניהול נכסים הלכה למעשה, הוצאת בורסי, תל אביב - הספר המקיף ביותר בתחומו בעברית.
מלוכנא, מ. (1997) מבוא לשמאות מקרקעין, מהדורה שלישית, הוצאת ג.מ. תקשורת

Baum, A. and Mackmin, D. (1995), The Income Approach to Property Valuation (3rd Edition). Routledge, London
Isaac, D. (2002) Property Valuation Principles. Palgrave, London
Rees, W.H. and Hayward, R.E.H. (ed.) (2000), Valuation: Principles into Practice (5th Edition). Estates Gazette, London