תמ"א 38

מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית

ערך זה זקוק לעריכה, על מנת שיתאים לסגנון המקובל בוויקיפדיה. הסיבה שניתנה לכך היא: ביחוד את הפתיח המייגע, ויקיזציה. אם אתם סבורים כי אין בדף בעיה, ניתן לציין זאת בדף השיחה שלו.

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה היא לאפשר חיזוק בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבטיחות במקרה של רעידת אדמה. התוכנית מאפשרת לקבל היתרים לתוספות בניה, שייעלו את ערך הבניין, בכפוף לשיפוץ יסודות הבניין והשלד והתאמתם לתקן. התוכנית הוכנה ונערכה החל משנת 2002 על ידי צוות גדול של מתכננים ויועצים, בראשם עמד האדריכל יונה פיטלסון וצוות משרדו. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל, ב-14 באפריל 2005.

תוכנית המתאר לא הצליחה לרקום עור וגידים ועד סוף שנת 2007 התוכנית הוגדרה ככישלון חרוץ , בעקבות מספר לא מבוטל של רעידות אדמה קטנות הוחלט לתקן את המעוות באמצאות תיקוני חקיקה , התיקונים התבצעו בשלושה מישורים, המישור הראשון פטור חלקי של היטל ההשבחה {90%} באזורי הביקוש ופטור מלא בפריפריה. במישור השני ניתנים פטורים לעניין מס שבח ורכישה {הפטור אינו חל על יזמים ואלו ישאו בהצאות מס רכישה בגובה 5% }. המישור השלישי והחשוב ביותר הינו הורדת רף ההסכמה הנדרש לצורך ביצוע העבודות כך שלצורך חיזוק בלבד הרף הדרוש כיום 51% ,רף הסכמה לצורך הרחבת דירות קיימות 60% ,רף הסכמה לצורך הוספת יחידות דיור חדשות הוא 66% בלבד .

למרות האמור דלעיל קיימים חסמים משמעותיים נוספים כתבה שפורסמה לאחרונה בעיתון הארץ על ידי דורון פריזמנט יו"ר ועדת התחדשות עירונית בהתאחדות בוני ומפתחי ישראל משקפת את המצב להלן קטעים נבחרים

המציאות מוכיחה כי לא די בכך. תמ"א 38 מלאה עדיין בחסמים משמעותיים שניתן לחלקם לשלושה מישורים עיקריים:

המישור הראשון נופל בגדר ההיגיון הכלכלי הבסיסי - בערים מסביב לתל אביב אין התאמה בין זכויות הבנייה ליחס הכלכלי הדרוש כדי לתמרץ את הדיירים והיזמים למגן את הבתים. התוכנית במתווה הקיים מאפשרת בנייה של קומה אחת נוספת בלבד על גבי בניינים. בניית קומה אינה מגלמת מרווח כלכלי מספק שבגינו קיימת כדאיות כלכלית למגן את הבית. חמור מזאת, אי קיום התמריץ הכלכלי גדל ככל שמתרחקים מערי המרכז. התוצאה היא כי במתווה הקיים כיום אין כל תמריץ כלכלי למגן את הבתים בפריפריה. המשמעות היא קשה ולא מפתיעה - הותרת תושבי הפריפריה ללא כל מיגון במקרה של רעידות אדמה. יישובי הפריפריה, יש לציין, נמצאים בקו הסיכון הגבוה ביותר מבחינה סטטיסטית להיפגע מרעידת אדמה.

הביורוקרטיה היא מכשול נוסף העומד בפני יישום מוצלח של התוכנית. חוק התכנון אינו תואם לבנייה על גגות ומצריך התאמה, נושא החנייה מהווה בעיה תכנונית אמיתית, שכן גודלם של רבים מהמגרשים אינו מאפשר הוספת מקומות חנייה כמתחייב מהתוכנית, והליכי הרישוי ארוכים בצורה מוגזמת.

ולבסוף, המישור המימוני - בשל הקושי במתן ביטחונות, הבנקים לא ממהרים לתת מימון לפרויקטים כאלה. מאחר שמדובר בזכויות ולא בקרקע, מתקשים היזמים לתת ביטחונות אחרים לשעבוד, וזאת בנוסף לביטחונות שהם נדרשים להעמיד לדיירים. יש לשקול תוכנית למתן ערבות מדינה בכפוף לתוכנית עסקית כדי לזרז את מיגון הבתים.

הבעיות שנסקרו מהוות מכשול בפני הגשמת המטרות של תמ"א 38. פתרון הבעיות נראה סבוך, מגושם ורחוק. הסיבה העיקרית לכך היא שאין גוף אחד המרכז את העניין, והמיגון בפני רעידות אדמה נופל בין כיסאות משרדי הממשלה, גופים ציבוריים וגופים פרטיים. יש להקים מינהלת אחת בעלת סמכויות לריכוז ופעולה בתחום, ולהבין שעד שכשלים אלה לא יבואו על פתרונם, מאות אלפי בני אדם מצויים בסיכון מתמיד וגובר לחייהם.

תוכן עניינים 1 כללי 2 זכאות 3 אפשרויות הבניה במסגרת התמ"א 4 שיפוץ בתים משותפים במסגרת תמ"א 38 5 ביקורת על תמ"א 38 5.1 חיזוק בניינים בפריפריה 5.2 פגיעה בחזות העיר ובשכנים 6 יוצרי התוכנית 7 הערות שוליים 8 קישורים חיצוניים

[עריכה] כללי

בישראל קיים תקן לבניה האמור להבטיח יציבות מבנים במקרה של רעידת אדמה. תקן זה נקרא תקן ישראלי 413, והוא התקבל לראשונה בשנה 1975. מרבית המבנים שנבנו בישראל עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן. עלות חיזוק שלדי בניינים והתאמתם לתקן היא גבוהה. מטרתה של תמ"א 38 היא לעודד בעלי בתים לערוך את השיפוץ ולאפשר להם לממן אותו. התמריץ הוא בדמות קבלת היתר לבניה נוספת, ובכלל זה הוספת קומות נוספות לבניין או הרחבת הקומות הקיימות.

באזורים שבהם יש גיאות בשוק הנדל"ן, תמ"א 38 יצרה גל של יזמות בתחום, ובעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לשיפוץ במסגרת התמ"א. עם זאת, עד לינואר 2008 רק מבנים בודדים שופצו בפועל במסגרת התמ"א.

[עריכה] זכאות

זכאים להיתרי בניה במסגרת התוכנית בניינים שנבנו לפני שנת 1980, ושנקבע על ידי מהנדס שאינם בנויים על פי תקן ישראלי 413. התמ"א אינה חלה על מבנים הפטורים מתקן 413, ובכלל זה מבנים בני עד שתי קומות בשטח של עד 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן, כמו מחסנים. כמו כן התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה.

זכאים להכלל בתמ"א 38 בניינים למגורים ובניינים לשימושים אחרים.

יישום התוכנית כפוף לשיקולי התכנון של ועדות התכנון המחוזיות, על מנת למנוע פגיעה ברווחת התושבים או בחזות העיר. על ועדות אלה לגבש קווים מנחים להחלטותיהן.

[עריכה] אפשרויות הבניה במסגרת התמ"א

לגבי המבנים הזכאים להיות משופצים במסגרת התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

• חיזוק המבנה בלבד; בקשה לחיזוק בלבד, ללא תוספות בנייה, מאושרת אוטומטית.
• חיזוק המבנה ותוספת יחידות דירות חדשות, בקומה מפולשת (קומת עמודים), על גג הבניין או באגף חדש, לפי מאפייני המגרש והבניין.
• חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות; נדרש שהתוספת תכלול בניין מרחב מוגן דירתי או קומתי.

בבניינים שאינם בנייני מגורים, רשאית הוועדה המקומית לאשר תוספת קומה אחת או הרחבת הקומות הקיימות.

בבנייה במסגרת התמ"א יש להתייחס גם לנושאים הבאים:

מעלית

התמ"א מתירה בניית מעלית, גם באופן החורג מקוי הבניה הרגילים של הבניין.

חניה

התמ"א מחייבת בניית חניות עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי.

מראה הבניין

במקרה של תוספות בניה, מראה התוספות צריך להתאים למראה הקיים של הבניין, וה התמ"א דורשת לשפץ את חזית הבניין ושטח המגרש.

האפשרות לפטור ממיסים נדונה אך עד היום לא התקבלה סופית בעניין. רשות המיסים הודיעה בשנת 2006 על הקפאת גביית מס שבח ומס רכישה במקרה של בניה לפי התמ"א, והבטיחה שתפעל כך שלכשייתקבלו החוקים בעניין, הם יופעלו רטרואקטיבית. הודעה זו אינה תקפה לגבי היטלי השבחה, הנגבים על ידי הרשויות המקומיות.

[עריכה] שיפוץ בתים משותפים במסגרת תמ"א 38

באופן עקרוני, יכולים בעלי דירות בבתים משותפים לממן את שיפוץ הבניין מכספם. אם נבנות דירות חדשות, הדירות האלה יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות הקודמים וההכנסות ממכירותיהן יתחלקו ביניהם. בפועל, יש להניח שמרבית הבתים שבהם ייבנו דירות חדשות ישופצו על ידי התקשרות הדיירים עם יזם חיצוני. יזם זה אחראי על הצדדים החוקיים והבירוקרטיים, כמו קבלת אישורי הדיירים, תכנון הבנייה והגשת התוכניות לוועדות התכנון והביה. הוא אחראי גם על הבנייה בפועל, והוא מממן אותה. בתמורה לכך, הוא מקבל מהבעלי הדירות את הדירות שבנה.

היתרון המרכזי של התקשרות עם יזם כזה הוא מימוני: בעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבניה (אבל גם אינם מקבלים חלק מתמורה מכירת הדירות). כלומר היזם נותן מעין הלוואה לבעלי הדירות, וגם מבטח אותם מפני הסיכון של ירידת מחירים בשוק שתוריד את ערך הדירות החדשות. הפקדת התהליך בידי גורם חיצוני המקבל תמורה עבור עבודתו, במיוחד אם הוא בעל ניסיון בתחום הבנייה וביישום תמ"א 38, יכולה גם להקל על בעלי הדירות.

פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות ליזם נתונים למשא ומתן בין הצדדים. על הצדדים להעריך את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות, מצד אחד, ואת עלויות השיפוץ הצפויות, מצד שני. במידה והרווח ממכירת הדירות מספיק, יכול ההסכם לכלול התחייבות של היזם לביצוע פעולות נוספות, שאינם מחויבות מהתמ"א, כמו שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית או שיפוץ פנימי בדירות. אפשרות אחרת במקרה זה היא לחלק את ההפרש בין בעלי הדירות במזומן.

[עריכה] ביקורת על תמ"א 38

[עריכה] חיזוק בניינים בפריפריה

הפעלת תמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים בפריפריה היא בעייתית, כפי שנאמר במפורש בדברי ההסבר של התוכנית:

"[אזורי הפריפריה] הם ברובים אזורים שבהם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה. באזורים אלה מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסייה דלת אמצעים, אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה. אמצעי האידוד לחיזוק מבנים, המוצעים בתמ"א, הכוללים תופסת זכויות בניה, אין בהם כדי לממן במלואו את החיזוק הנדרש, בשל הביקוש הנמוך ליחידות דיור וערכי הקרקע הנמוכים..." (תמ"א 38, דברי הסבר, סעיף קטן 1א(1)).

בהחלטת הכנסת מינואר 2008, נקבע שהממשלה יכולה להקצות תקציבים לסיוע בשיפוץ מבנים במסגרת התמ"א בפריפריה, אך טרם הוקצו תקציבים כאלה בפועל.

[עריכה] פגיעה בחזות העיר ובשכנים

הבניה במסגרת התמ"א מתירה הוספת קומות נוספות, וכן התקרבות לקוי הגבול של המגרש מעבר למה שמתירות התקנות בדרך כלל. המשמעות של הקטנת המרחקים והוספת הקומות היא הגדלת הצפיפות בין הבתים, מה שייפגע באיכות חיי התושבים ובחזות העיר. בפרט תיתכן פגיעה באיכות החיים ובערך הדירות של בניין שכנים לבניינים המשופצים, ובכלל זה של בניינים חדשים שאינם יכולים להיות משופצים במסגרת התמ"א.

יש לציין עם זאת שבניה במסגרת תמ"א 38 מחייבת שיפוץ חזיתות הבניין ותוכנית גינון. במקרים רבים משמעות הדבר הוא שיפור חזות הבניין והעיר.

[עריכה] יוצרי התוכנית

• ראש הצוות: יונה פיטלסון
• צוות תמיכה: פיטלסון, שילה, יעקובסון אדריכלים
• מיחשוב: טל סלע, אינה קונדרטיב
• צוות תכנון: שמואל שילה, סמדר בר נתן, אירית חג'ג'
• יועץ כלכלי: ישראל קורץ
• יועץ שמאות: רחמים שרים
• יועץ משפטי: יחזקאל לוי
• עריכת התמ"א: פיטלסון, שילה, יעקובסון אדריכלים

[עריכה] הערות שוליים

[עריכה] קישורים חיצוניים

• תמ"א 38 באתר משרד הפנים
• תוכניות מתאר ארציות
• חוק המקרקעין