Vorkaufsrecht

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Ein Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle des Verkaufs der in Rede stehenden Sache an einen Dritten, durch eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung, zwischen sich und dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen zustande zu bringen. Hervorzuheben ist, dass der Vorkäufer durch die Ausübung seines Rechtes nicht in den bestehenden Kaufvertrag eintritt, sondern einen eigenständigen Kaufvertrag entstehen lässt. D.h. auch der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Dritten bleibt bestehen. Für Gewöhnlich wird sich der Verkäufer daher gegenüber dem Dritten ein Rücktrittsrecht, für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten, einräumen lassen, um nicht in die Verlegenheit zu geraten, gegenüber zwei Personen zur Übereignung der selben Sache verpflichtet zu sein. Es ist wichtig, die Beschränkung auf den Fall des Kaufs zu beachten. Der Vorkaufsberechtigte ist gegen eine anderweitige Veräußerung, wie etwa einen Tausch oder eine Schenkung, nicht geschützt, es sei denn es läge ein Umgehungsgeschäft vor, das sich in der Praxis nur schwer nachweisen lassen wird.

[Bearbeiten] Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Das Schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist in den § 463 BGB geregelt. Es kann für bewegliche und unbewegliche Sachen durch Vereinbarung zwischen Eigentümer und Vorkaufsberechtigtem begründet werden. Das persönliche Vorkaufsrecht schafft nur zwischen diesen beiden Personen Rechtsbeziehungen und wirkt nicht dinglich (sachenrechtlich), bewirkt also keine Belastung der Sache und ist deshalb gegenüber Dritten ohne Wirkung.

[Bearbeiten] Das dingliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht ist in den § 1094 ff BGB geregelt und kann nur für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte bestellt werden. Es lastet auf der Sache selbst, es handelt sich dabei also um ein echtes Sachenrecht. Als solches entsteht ein dingliches Vorkaufsrecht gemäß § 873 BGB durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Sofern der Einräumung des dinglichen Rechts keine causa (Rechtsgrund) zu Grunde liegt, kann es nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung herausverlangt werden. Regelmäßig wird ein dingliches Vorkaufsrecht bestellt werden, um ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht dinglich abzusichern. In diesem Fall ist die causa eine Sicherungsabrede. Dritten gegenüber hat das dingliche Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung. Das dingliche Vorkaufsrecht kann zu Gunsten einer bestimmten Person, aber auch zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Ob ein unwirksam bestelltes dingliches Vorkaufsrecht in ein schuldrechtliches durch Vormerkung gesichertes nach § 140 BGB umgedeutet werden kann ist umstritten. Dies ist wohl aber abzulehnen, da die Wirkung des schuldrechtlichen durch die Vormerkung gesicherten weiter sind, als die des reinen dinglichen Vorkaufsrechts, da dies seine Wirkung erst im Vorkaufsfall ausstraht, und die Wirkung der Vormerkung schon mit der Eintragung beginnt.

[Bearbeiten] Gesetzliche Vorkaufsrechte

Nach § 577 BGB hat der Mieter einer Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter die Eigentumswohnung an einen Dritten verkaufen möchte. Allerdings steht dem Mieter nach einem neuen Urteil des OLG Celle vom 1. November 2007 (2 U 139/07) kein Schadensersatzanspruch zu, wenn die Mitteilung über das Vorkaufsrecht verspätet erfolgt.

Den Miterben steht im Fall des Verkaufs eines Miterbenanteils das Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB zu.

Nach dem Baugesetzbuch besteht in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde zur Sicherung der Bauleitplanung.

Ein weiteres gesetzliches Vorkaufsrecht findet sich im Reichssiedlungsgesetz.

Auch im nordrhein-westfälische Landschaftsgesetz wurde im Rahmen der Gesetzesnovellierung von Mai 2005 den Trägern der Landschaftsplanung (Kreise, kreisfreie Städte) ein gesetzliches Vorkaufsrecht eingeräumt. Dieses Vorkaufsrecht dient dazu, bestimmte Maßnahmen des Landschaftsplanes umzusetzen (vgl. § 36a LG NRW).