מרשם המקרקעין
מתוך ויקיפדיה, האנציקלופדיה החופשית
מרשם המקרקעין עוסק ברישום זכות הקניין באחד מסוגי הנכסים החשובים ביותר - מקרקעין. מרשם המקרקעין הוא העדות המקובלת כיום לזיהוי בעלות וטיב הנכס. המסגרת לפעולתו של מרשם המקרקעין נכללת בדיני המקרקעין.
תוכן עניינים |
[עריכה] רקע היסטורי
הנוהג החל במדינות המשפט המקובל במאות ה-16 וה-17, שם נדרש מהמוכר של נכס במקרקעין להציג טופס שנקרא "Good root of title" (מרשם פרטי - Private records), שכלל את היסטוריית הרכישות של הנכס. כך שמטרתו המקורית של המרשם היא שימור ההיסטוריה כהוכחה לקיומן של העברות במקרקעין. עם הזמן קיבלה המדינה את תפקיד המפקח על המרשם (Public records). כפילות זו יצרה חוסר התאמה אשר עדויות לה ניתן לראות גם כיום, לדוגמה: סיווג המרשם כ"ראייה לכאורה", שיטה זו מכונה מרשם שטרות (Deed registration).
במאה ה-19 החל שימוש בשיטת מרשם חדשה - שיטת מרשם הזכויות (Title registration). סר רוברט טורנס (Robert Torrens), מושל מדינת אוסטרליה הדרומית, הגה את שיטת זכות הקניין (טאבו) והחל ביישומה באוסטרליה בשנת 1858. בארץ ישראל החלה השיטה להיות מיושמת על ידי המנדט הבריטי, לפני קום המדינה. שיטת טורנס מבוססת על שלושה עקרונות:
- המדינה ערבה לגבולות ולשטח הקרקע, בכל קרקע מתבצעת מדידה שמבוססת על מערכת קואורדינטות בהתאם לתקנות המודדים.
- חלוקת סמכויות בין הגוף המודד לבין תהליך הרישום במטרה למנוע מצבי שחיתות.
- שוויון בפני החוק, כל אזרח יכול להגיש ערעורים והסתיגויות לגבי קביעת גבולותיו על ידי המודד.
שיטה זו הופכת את פעולת הרישום לזירה שבה עובר הקניין מיד ליד. המרשם אינו עוד מאגר מידע סטטי אלא מחליפו של החוזה בפעולת העברת הזכות בקניין. תפיסה זו מייתרת את חקירת ההיסטוריה, וממקדת את העברת הזכויות בתוכן הרשום. מידע שאינו מופיע במרשם, מאבד את הרלוונטיות שלו.
[עריכה] המרשם בארץ ישראל
בישראל משתמשים בשתי שיטות המרשם: רישום עסקאות (או שטרות), לפיו התיעוד הוא של המקרים בהם זכות הקניין עברה מאדם לאדם (חוזה, ירושה, תפיסה או החזקה, הפקעה), ומנגד – רישום זכויות, המתעד אומנם גם את ההעברה, אולם עיקרו בתיעוד מעבר הזכות בקניין.
[עריכה] התפלגות הקרקעות בארץ ישראל בתקופת השלטון העות'מאני
משטר הקרקעות שהיה בארץ ישראל באותה תקופה היה מבוסס על הדת המוסלמית, בשנת 1858 נחקק על ידי השלטון העות'מאני חוק המג'לה, חוק זה חילק את הקרקעות בארץ ל-5 סוגים.
- קרקע מסוג מירי- קרקע שהיא בבעלות המדינה ואזרחים שחיים בתחום הקרקע אינם יכולים לבצע שום שינוי בקרקע, אסור לבנות ואסור לנטוע גידולים חקלאיים אך יכלו להנות ולהשתמש ביבול החקלאי באותה הקרקע.
- קרקע מסוג מוּלק- קרקע זאת נמצאת באזורים שמיושבים בצפיפות באופן יחסי וקרקע זאת היא בבעלות פרטית של האזרח ולא היו על הקרקע מגבלות, האזרח שהחזיק בקרקע מסוג זה יכל לנטוע לבנות ולמכור.
- קרקע מסוג ווקף- קרקע שמשמשת לצרכי דת (כל הדתות), קרקע מסוג זה אינה ניתנת להעברה והיא נמצאת בשליטת הרשות המקומית.
- קרקע מסוג מתרוּכה- קרקע זאת היא קרקע בבעלות המדינה שמשמשת לצרכי ציבור, לדוגמה דרכים, נהרות, גשרים, מבני ציבור ועוד.
- קרקע מסוג מוואת- קרקע זאת אינה ניתנת לעיבוד חקלאי או אזורים שמרוחקים מאזורים מיושבים והקרקע למעשה שוממת.
- חוק המקרקעין שנחקק בשנת 1969 ביטל את חוק המג'לה (חוק המקרקעין סעיפים 152-155).
בארץ ישראל של המאות ה-17 וה-18 לא התקיים כמעט שוק במקרקעין, דבר שייתר את הצורך במרשם. מאחר שלא נתקיימו רישומים מרכזיים, חלק מעיסקאות המקרקעין (של מוסלמים ושל אחרים) נרשמו בבתי הדין השרעיים, ואולם על מנת לאתר הרישום על המבקש לדעת את תאריך הדיון.
לקראת המאה ה-19 החלה ארץ ישראל להיות במרכז ההתעניינות העולמית (תרמו לכך התנועה הציונית וכריית תעלת סואץ). השלטון העות'מאני היה הראשון לארגן מרשם מקרקעין, המתעד זכויות במקרקעין. בשנת 1860 נחקק חוק לפיו צוו בעלי הזכויות לרשום את זכותם, שאם לא כן – יאבדו הזכויות, למרות זאת אנשים רבים נמנעו מלהצהיר על נכסיהם בשל החשש לשלם מיסים ולהתגייס לצבא. למרות זאת החל תהליך של מפקד (Census), שסקר את מצב הקרקעות בארץ ישראל, והניב מספר שינויים בפנקס המקרקעין העות'מאני. פנקסים אלו, הקיימים עד ימינו, מהווים את תחילת הרישום של קרקעות בארץ ישראל.
בהמשך כל אדם שביקש לבצע הסכם מכר יכל לבצע רישום של העיסקה בלשכת רישום המקרקעין. הרישום התבצע לפי סדר רציף של העיסקאות (היינו לכל חודש נפתח דף בלשכת רישום המקרקעין והצדדים לעיסקאות היו מתייצבים בלשכת רישום המקרקעין ומציינים את האזור הכללי של העיסקה (דוגמה מרבית ירושלים החדשה מכונה "באב אל עמוד"), שטח המקרקעין באמות מרובעות, גבולות המקרקעין (שמות שכנים או דרכים), החלק הנמכר, והתמורה. יתר על כן היה אף מעקב בפנקסים העות'מאניים אחר העברת הרישום לפנקסים חדשים.
בשלהי התקופה העות'מאנית נדרשו הצדדים להביא ללשכת הרישום אף מפות ואישורי מוכתאר על הבעלויות, אולם מסמכים אלה לא נותרו בלשכות רישום המקרקעין.
הרישומים המרכזיים המחייבים נרשמו באיסתנבול בספרי בעוד בכל לשכת רישום מחוזית התנהלו רישומים זמניים. בעת ביצוע רישום עיסקה ניתן לקונים שטר המעיד על זכויותיהם במקרקעין הוא ה "קושאן" (השטר), ולנוכח העובדה כי לא היו מספרי זיהוי כי אם שמות בלבד של הצדדים (דו': אברהם בן יצחק היהודי), היה בהחזקת הקושאן על מנת להצביע כי מחזיקו הוא הבעלים הנכון של הקרקע. בפנקסים העות'מאניים רישום מינימלי של כ־5% של מקרקעי ארץ ישראל בלבד, ומנעו מימושה של מטרה זו. כיוצא מכל אלה, הפנקסים העות'מאניים רלוונטיים למקומות יישוב ותיקים, מעטים ומוגדרים בלבד.
הבעייתיות בשיטת מרשם הזכויות העות'מאנית הביאה לשילובה עם פנקס שטרות (Deed register) עם כניסתו של השלטון הבריטי לתוקף בארץ ישראל. פנקס השטרות רלוונטי לשטחים רבים יותר מאלו של הפנקסים העות'מאניים, למרות קיומה של חפיפה גאוגרפית רבה בין המקומות השונים. אחד החידושים שהנהיג פנקס השטרות הבריטי היה צירופה של מפה לשטר הנרשם, וכן צירוף "מפת שכנים", המהווים ראיה לכאורה לנכונותם. העתק הרישום המקורי לעיל, הנקרא "נסח", מציג את בעלי הזכויות דהיום, ואת סימון המקום בפנקס השטרות בו מתוארת העסקה בה בוצעה ההעברה של הנכס מושא הזכות.
בתקופת המנדט הוכנו מפות לקראת הסדר מקרקעין במרבית שטח א"י, והקרקעות חולקו לגושים וחלקות, בדרך כלל ע"פ הגבולות בפועל של חלקות המקרקעין. בעקבות זאת, נעשה מאמץ מרוכז מטעם המודד המחוזי להתאים את הרישומים בלשכות רישום המקרקעין לשטחי החלקות באותן מפות שהוכנו, והמודד המחוזי תיאר על הרישומים בפנקסי המקרקעין את מיקומי החלקות כגושים וכחלקות. עם זאת רישום המיקום האמור אינו מחייב, ואף אין לו כל מעמד חוקי.
יתר על כן נתברר כי קיימות קרקעות רבות לגביהן קיים רישום כפול בלשכות רישום המקרקעין, וקיימות קרקעות שגבולותיהן האמיתיים אינם מתאימים לגושים וחלקות שנקבעו.
לרישומים בפנקס השטרות ערך ראייתי בלבד, ומשכך יכול אדם לטעון לכך כי אף שקיים רישום יחיד בלשכת רישום מקרקעין, הרי שמקורו של הרישום הוא במכירה שמכר אדם שלא היה בעל הזכויות המקורי במקרקעין. כדוגמה לכך בענין שכונת שמעון הצדיק בירושלים התנהל דיון משפטי בו החזיקו ועדי העדות היהודיים בשטר מפנקס השטרות מ 1890 בעוד נטען על ידי תושב מוסלמי לבעלות על הקרקעין על פי מסמכים מהמאה ה 18, ועל בית המשפט היה לבחון איזה מהרישומים היה הרישום המשקף המציאות.
במקביל החל תהליך הסדר מקרקעין, הוא תהליך שבמסגרתו מפרסם האחראי על הסדר המקרקעין הודעה כי על כל בעלי המקרקעין באזור מסוים לתבוע את רישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, וזאת על בסיס מפת גוש שמוצעת על ידו. בהמשך מוגשות תביעות בעלות והאחראי על הסדר מקרקעין קובע בצורה סופית את הבעלות על כל חלקת מקרקעין.
פנקס הזכויות משרת את הקרקעות המוסדרות. תיאור הקרקעות בפנקס הזכויות מדויק, וכולל מפות המהוות חלק בלתי נפרד מהמרשם. הקרקע מחולקת לגושים וחלקות, חלוקה היוצרת שם מוגדר לכל חלקה רשומה.
בתקופה העות'מאנית ניתן היה לחלק רישום של קרקע אחד למספר רישומים, וכך ניתן היה לרשום את פירות הקרקע בנפרד מרישום החלקה, וקומה שניה במבנה על בסיס רישום נפרד מהקומה הראשונה בו. בתקופת המנדט אפשרות זו נמנעה, ובעלי מקרקעין היו נחשבים לבעלי כל המחוברים שעליהם. לפיכך אם אדם היה מבקש רק חלקים במכס (דוגמת דירה אחת מתוך שתיים על הנכס), הבעלים היו מחכירים (משכירים) שימוש בחלקים במבנה או בפירות ורשומים זכויות ההסכם בלשכת רישום המקרקעין.
במדינת ישראל נתאפשרה לגבי מקרקעין מוסדרים ושאינם מוסדרים אפשרות לרשום בתים משותפים, שמשמעותם רישום הסכם המחלק הדירות שעל חלקה אחת למספר רישומים עצמאיים.
במדינת ישראל, אומנם מערכת חוקים מודרנית לרישום המקרקעין, ואולם חלק ניכר מהקרקעות החדשות המוחכרות בחכירה לדורות, מוחכרות לקבלנים על פי מפות שאינם קשורות לרישומי המקרקעין. כתוצאה מקיים המינהל ערכת רישום מקבילה ללשכת רישום מקרקעין, בה מתנהלים חלק מרישומי המקרקעין, וזאת במקביל לרישומים המתנהלים בחברות הבונות הנכסים. רישומים זמניים אלה עשויים להתנהל עשרות בשנים, וזאת עד לביצוע התאמות של מרשם המקרקעין עם עיסקאות מינהל מקרקעי ישראל.
[עריכה] מקרקעין
מקרקעין כפי שמוגדר בחוק המקרקעין 1969 :
- קרקע כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע או חיבור זמני.
- בעלות במקרקעין היא זכות להחזיק במקרקעין ולעשות בהם כל עיסקה לפי דין או לפי הסכם.
- הבעלות על מקרקעין כוללת את העומק שמתחת לפני הקרקע (בעלות על מחצבים), וגם בתחום שמעל הקרקע למעט מעבר מעל הקרקע (טיסה).
- המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעיים שלה כגון מחצבים ובסמכותה להפקיע את הקרקע.
- שכירות במקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת, כאשר שכירות מעל לתקופה של חמש שנים נקראת חכירה, ושכירות לתקופה שמעל לעשרים וחמש שנים ניקראת חכירה לדורות.
[עריכה] מקרקעין מוסדרים ושאינם מוסדרים
מקרקעין הרשומים במרשם המקרקעין הלאומי, המנוהל על ידי משרד המשפטים, מחולקים לשני סוגים: "מוסדרים" ו"שאינם מוסדרים".
- "מקרקעין מוסדרים" הם מקרקעין שנרשמו במרשם המקרקעין לאחר תהליך "הסדר" שנועד להכניס סדר במרשם הישן, על ידי בדיקת תוקפן של הזכויות הרשומות בו, וניפויים של הרישומים הבלתי מדויקים שנשתרבבו לתוכו עם השנים, סעיף 10 לחוק המקרקעין מאשר הסתמכות על רישום מקרקעין מוסדרים משמע גישת רישום זכויות.
- "מקרקעין שאינם מוסדרים" רשומים אף הם במרשם המקרקעין אלא שמרשם זה טרם עבר את תהליך ההסדר, ועל כן אינו מדויק דיו. ההבדל העיקרי בין שני סוגים אלו בא לידי ביטוי בסעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969:
- "(א) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו...
- (ב) רישום לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתוכנו".
- "מקרקעין שאינם רשומים" זהו הסוג השלישי של מקרקעין - מקרקעין שאינם רשומים כלל.
[עריכה] קדסטר
-
(רישום ראשוני של קרקע)
ערך מורחב – קדסטר
קדסטר הוא תהליך של רישום ראשוני של קרקע וחלוקתו לגושים וחלקות, משמעות המילה קדסטר בשפה היוונית היא חלוקה של קרקע, בתהליך הקדסטר שמבוסס על שיטת טורנס מתבצע תהליך המדידה והמיפוי של הגושים והחלקות וגבולותיהם בישראל, מדידה זאת חייבת להיות מדויקת ולהתבסס על מערכת קואורדינטות ארצית. כאשר טווח השגיאה המותרת ברישום קרקע מפורטת בתקנות המודדים.
[עריכה] רישום מקרקעין
רישום מקרקעין מוגדר כפעולה המורכבת מרישום נכס מסוים בפנקס המקרקעין וציונו במפה, בישראל קיימות שלוש שיטות לרישום מקרקעין כאשר שניים מהם נחשבות לשיטה הישנה והם כמעט לא שימושיות כיום, בשיטות הישנות בדרך כלל הרישום לא מסתמך על מפות נכונות ולא ניתן להבטיח את גבולות הנכסים. והשיטה השלישית שבה משתמשים היום והיא שיטת רישום זכויות במקרקעין בישראל.
[עריכה] השיטות הישנות
- העברה פרטית - זהו הסכם בין שני אנשים להעברת מקרקעין שמבוצע על ידי נוטריון, השיטה לוקה בחסרונות מאחר שהיא משאירה מקום לזיופים ורמאויות, ברוב המקרים המקרקעין עברו שינויים והנכס או הקרקע לא רשומים על מפה עדכנית כך שלא ניתן להבטיח את גבולות המקרקעין ושטחו.
- רישום שטרות - רישום מקרקעין על פי פקודת העברת קרקעות 1920 מתבצע כיום במוסדות ממשלתיים או מבני ציבור שהוחכרו לתקופה ארוכה, פגם חמור בשיטה זו הוא שלרוב מקרקעין אלה לא עברו את תהליך ההסדר והמקרקעין לא ממופים מיפוי קדסטרי שמציין את גבולות החלקות בשטח וגבולות המקרקעין ולכן השטר שמציין את גבול החלקות ושטח המקרקעין לא בהכרח תואם ודומה למה שקיים בפועל.
[עריכה] השיטה החדשה
-
ערך מורחב – שיטת רישום זכויות במקרקעין בישראל
שיטה זאת היא השיטה המקובלת כיום, שיטה זאת מתבססת על שיטת טורנס והמנדט הבריטי החל ליישם אותה בארץ בשנת 1928 על פי פקודת הקרקעות הסדר זכויות קניין ופקודת הסדר זכויות קניין במקרקעין (נוסח חדש) 1969, שיטה זו מבטיחה באופן מוחלט את הזכויות בקרקע ומבטיחה בעלות מוחלטת על המקרקעין שכוללת בתוכה :
- אישור בעלות על החלקה בפנקס הרישום.
- רישום כל פרטי החלקה שמשורטטים על מפה שמתארת גם את גבולות החלקה.
- בשיטה זו המקרקעין ממוספר על ידי מספר גוש ומספר חלקה.
- לפני רכישת מקרקעין יש אפשרות לוודא בצורה מדוקדקת את כל פרטי המקרקעין, ( בעלי המקרקעין, גבולות, שטח ).
[עריכה] יתרונות השיטה
הקרקע עברה מיפוי קדסרטי שמבטיח רישום מדויק של הגבולות ושל שטח המקרקעין.
- הרישום המדויק מקטין באופן משמעותי סכוסכים על גבולות קרקע.
- הרישום מאפשר את מישכון המקרקעין.
- הרישום מבטיח את זכות בעליו גם אם הוא לא נמצא במקרקעין.
- שיטת הרישום מבוססת כך שהזכויות על המקרקעין יכולות להיות שייכות לבעל אחד או למספר בעלים.
- לבעל הקרקע בלבד יש את הזכות להעביר את זכיותיו במקרקעין.
[עריכה] מרשם מקרקעין מוסדרים
לעניין מרשם של מקרקעין מוסדרים קיימות שתי גישות שונות לעניין תוקף המרשם על פי שיטת רישום הזכויות והם:
- שיטת השריון המיידי (Immediate indefeasibility) - לפי שיטה זו זכותו של הרוכש נחשבת כתקפה מיד עם רישומה. גם אם קנה על סמך ייפוי כוח מזויף, בבסיס שיטה זו עומד הרצון להקל על המסחר.
- שיטת השריון הדחוי (Deferred indefeasibility) - לפי שיטה זו שריון הזכות של הקונה נדחה עד לאחר שהפך למוכר (ולכן הרישום לא יהא תקף אם הקנייה נעשתה על סמך ייפוי כוח מזויף). בבסיס שיטה זו עומד הרצון לעודד קונים לבדוק בהווה את תקינות העיסקה העומדת בפניהם.
בישראל נוהגת שיטת השריון הדחוי – סעיף 10 לחוק המקרקעין מחייב הסתמכות על הרישום, ואינו מגן מפני הסתמכות על ייפוי כוח מזויף. בארצות הברית אין כלל שריון – הרוכש נאלץ לעשות "בדיקת זכות" - search of title דבר שהוביל לנוהג של "ביטוח זכות" שכן לעולם לא ניתן להסתמך על הרישום.
[עריכה] מגבלות המרשם
המרשם אינו מתיימר לפעול כראי המשקף את מלוא הזכויות השונות שבמקרקעין רשומים. הוא מוגבל, בדרך כלל, לרשום עסקאות בזכויות קניין. להלן מספר מגבלות בולטות של המרשם:
- המרשם דו ממדי - כולל נתונים רק על שטח הקרקע וגבולותיה, ולא מה מצוי עליה (חריג – רישום בתים משותפים).
- שינויים בזכויות קניין פרי החוק לא נרשמים - שינויים עקב ירושה, התיישנות, בנייה במקרקעי הזולת, זכות קדימה בין בני זוג או יורשים.
- ביטולי חוזה שעל יסודו נרשמה זכות במקרקעין – ושלא עודכן במרשם.
- המרשם לא משקף זכויות שאינן קניינות.
- המרשם אינו משקף זכויות קנייניות הפטורות מרישום – לדוגמה: שכירות עד 5 שנים.
[עריכה] הערת אזהרה
"הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:
- להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור הרחב.
- למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט.
[עריכה] ראו גם
[עריכה] קישורים חיצוניים
- אגף רישום והסדר המקרקעין, באתר של משרד המשפטים
- חוק המקרקעין
- מצגת המתארת את רישום המקרקעין בישראל
- מידע אודות הוצאת נסח טאבו, החשיבות, שאלות ותשובות
- נסח טאבו ביד ומיד
- מידע אודות הקדסטר
- המרכז למיפוי ישראל
הבהרה: המידע בוויקיפדיה נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.
